Buying & Investing in
Oman Property
A high-authority guide for international investors navigating the Sultanate's freehold markets, residency incentives, and capital growth opportunities.
Essential Resources
Research Resources
4 Guides
In This Guide
Navigate the Guide
خصص هذا الدليل
ما الذي تحاول تحقيقه؟
اختر هدفك الأساسي وسنوجهك إلى أكثر الأقسام والموارد صلة.
ملفات المستخدمين
أي نوع من المشترين أنت؟
تتطلب الأهداف المختلفة نقاط دخول مختلفة. طابق ملفك الشخصي مع قطاعات السوق المحددة في السلطنة.
المغترب المقيم
المنفعة والاستقرار
المقيمون لفترات طويلة الساعون لتحسين تكاليف السكن. التركيز على مناطق حق الانتفاع بالمدينة (السيب، بوشر) لسهولة الوصول واستقرار نمط الحياة.
Top Priority
التنقل، المدارس، إعادة البيع
مستثمر العائد
تحسين التدفق النقدي
المستثمرون الذين يستهدفون معدلات إشغال عالية وعائداً ثابتاً على الاستثمار. التركيز على المجمعات السياحية المتكاملة الساحلية (الموج، هوانا) مع إدارة احترافية قصيرة المدى.
Top Priority
العائد الصافي، الإشغال، الرسوم
باني الإرث
الحفاظ على الأصول
الأفراد ذوو الملاءة المالية العالية الساعون للخصوصية والجغرافيا الفريدة. التركيز على خليج مسقط أو عايدة للحصول على أصول مميزة ذات إمكانات نمو رأسمالي كبيرة على المدى الطويل.
Top Priority
الخصوصية، الإطلالات، الندرة
المتقاعد الاستراتيجي
التحول في نمط الحياة
البحث عن تنوع مناخي وجودة رعاية صحية. التركيز على صلالة للمهرب الصيفي أو جبل سيفة لنمط حياة المنتجعات.
Top Priority
الرعاية الصحية، المناخ، المجتمع
Economic Foundation
The Sultanate's Shift To
Institutional Real Estate
Vision 2040
Oman's long-term plan targets a massive 40% contribution from non-oil sectors by 2040. Real estate is a central engine for this growth, fueled by tourism expansion and FDIs.
Favorable Tax Regime
Oman remains one of the world's most tax-efficient environments. Investors benefit from 0% personal income tax on rental profit and 0% capital gains tax on individual property sales.
Political Stability
Known as the "Switzerland of the Middle East," Oman offers a neutral, stable, and transparent operating environment that protects property rights through established civil legislation.
Ownership Routes
Freehold Mastery
vs City Usufruct
The Omani legal framework allows for two distinct entry points into the real estate market. Understanding the nuances is critical for long-term equity preservation.
Lifetime Equity
ITC properties grant land ownership in perpetuity across generations.
Investor Residency
Direct property ownership is the fastest track to long-term residency (up to 10 years).
ITC Freehold
Best for international residents and high-net-worth investors. These "Integrate Tourism Complexes" allow foreign nationals to own 100% of the land and building.
- Perpetual ownership
- World-class amenities
- Residency rights
City Usufruct
Best for local residents and expats seeking city-center utility. Ownership rights for up to 99 years in specific Muscat zones like Seeb and Bausher.
- 99-year leasehold
- Lower entry prices
- Prime Muscat zones
فئات الأصول
أنواع العقارات في عمان
فهم الاختلافات القانونية والمعمارية هو الخطوة الأولى للاستثمار الآمن.
تملك حر (ITC)
يمكن للأجانب تملك الأرض والمباني بنسبة 100% في المجمعات السياحية المتكاملة. يشمل حقوق الإقامة.
Core Advantages
- آمن للأجيال
- تملك كامل
- إقامة
حق الانتفاع بالمدينة
حقوق استئجار لمدة 99 عاماً في مبانٍ سكنية متعددة الطوابق في مناطق محددة بالمدينة للمغتربين.
Core Advantages
- سعر دخول أقل
- وصول لمركز المدينة
- تركيز على المنفعة
مساكن بعلامات تجارية
وحدات فاخرة بالشراكة مع علامات ضيافة عالمية (ترامب، سانت ريجيس). خدمة عالية، قيمة مضافة.
Core Advantages
- إدارة متميزة
- هيبة العلامة
- حد أدنى للعائد
International Investors
Buying from
Abroad
You do not need to fly to Oman to acquire property. 60% of our international transactions are closed remotely using streamlined legal frameworks.
Power of Attorney (PoA)
Appoint a local lawyer to sign the final Title Deed transfer on your behalf. The PoA is drafted in Oman, sent to you for attestation at your local Oman Embassy, and returned via courier.
Remote Handover
For new properties, 3rd party snagging companies can inspect the unit, generate a technical report, and accept the keys on your behalf.
Digital Processing
Reservation forms and initial Sales & Purchase Agreements (SPA) can be signed digitally via DocuSign. Hard copies are only needed for the final Ministry transfer.
International Transfer Checklist
1. Proof of Funds
Standard KYC requirement. 3 months bank statement showing source of funds.
2. IBAN Transfers
Ensure your bank supports IBAN transfers to Oman (OMR or USD based accounts). Transfer times: 3-5 business days.
3. Currency Peg
OMR is pegged to USD (1 OMR = 2.60 USD). No currency fluctuation risk for dollar-based investors.
4. Passport Validity
Ensure passport has >6 months validity at time of purchase to avoid Ministry rejection.
Investment Performance
Rental demand in Oman is heavily driven by sea-view developments and resort-led communities. Short-term rentals are specifically lucrative in coastal ITCs.
Al Mouj Muscat
Apartments - Long Term
6.5% - 7.5%
Jebel Sifah
Resort Units - Short Term
7.0% - 9.0%+
Muscat Bay
Luxury Villas/Apartments
5.5% - 6.5%
AIDA
Premium Mixed-Use ITC
TBD
Sultan Haitham City
New Urban Future City
ROI Forecast
* Yields are estimated gross returns based on recent market data and are subject to variation. Actual returns depend on unit type, occupancy, and market conditions. Consult an advisor for current figures.
Investor Residency Program
The Ministry of Commerce, Industry and Investment Promotion (MOCIIP) offers long-term residency incentives for significant property investments.
Tier One (First Class)
10 Years
Minimum Investment
OMR 500,000
Tier Two (Second Class)
5 Years
Minimum Investment
OMR 250,000
* Residency is provided to the primary investor and can cover spouse and dependent children. Renewals are subject to maintaining the investment portfolio.
Financials
Fees & Taxes
| Type | Cost | Notes |
|---|---|---|
| Registration Fee | 3% | One-time fee on property value. |
| Agency Fee | 2-3% | Typically paid by seller, but negotiable. |
| Annual Property Tax | 0% | No annual tax on ownership. |
| VAT | 5% | Usually exempt for residential; applies to commercial. |
| Capital Gains Tax | 0% | No CGT for individuals on property sales. |
*Note: Fees are subject to change by government authorities. Service charges apply for community maintenance in ITCs (approx OMR 4-8 per sqm annually).
خارطة الطريق الشاملة
رحلة الشراء
تستغرق الصفقة القياسية من 12 إلى 16 أسبوعاً من الحجز حتى صدور سند الملكية. إليك المسار الواقعي.
الاستراتيجية والاختيار
Duration: 2-4 أسابيع
تحدث إلى المتخصصين للتحقق من أهليتك لمناطق معينة. حدد هدفك (إقامة أم عائد) واختر المطورين المناسبين.
Key Deliverables & Tasks
التحقق من الأهلية
اختيار المنطقة
الحصول على موافقة مبدئية للتمويل
الحجز والعناية الواجبة
Duration: 1-2 أسبوع
توقيع اتفاقية البيع والشراء (SPA). للمشاريع تحت الإنشاء، تأكد من إيداع المبالغ في حساب ضمان المشروع. للممتلكات الجاهزة، تحقق من صحة سند الملكية.
Key Deliverables & Tasks
دفع عربون 5-10%
مراجعة العقد
التحقق من الهوية
الموافقات الوزارية
Duration: 2-6 أسابيع
يتم تقديم طلب الشراء لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني. يتم إجراء فحوصات خلفية قياسية لبعض المناطق السكنية.
Key Deliverables & Tasks
تقديم مستندات التسجيل
انتظار إشعار الموافقة
التصديق الرسمي
التسوية
Duration: 1-2 أسبوع
تتم تسوية الدفعة النهائية. يتم دفع رسوم التسجيل البالغة 3% للوزارة. يتم تحرير أموال الضمان للمطور (في حال اكتمال المشروع).
Key Deliverables & Tasks
دفع رسوم الـ 3%
تحويل الرصيد
توقيع التحويل النهائي
الملكية والإقامة
Duration: 2-4 أسابيع
استلام سند الملكية الرسمي. استخدم هذا المستند للتقدم لبرنامج إقامة مستثمر إذا كان ذلك متاحاً.
Key Deliverables & Tasks
استلام سند الملكية
التقدم لتأشيرة مستثمر
إعداد المرافق
السوق بالأرقام والواقع
كيف يبدو الواقع فعلياً
بعيداً عن الكتيبات الترويجية: الحقائق الاقتصادية والهيكلية للمستثمرين العقاريين في عمان.
استقرار العملة
الريال العماني مرتبط بالدولار الأمريكي. بالنسبة للمستثمرين الدوليين، هذا يلغي مخاطر تقلب العملة الشائعة في الأسواق الناشئة الأخرى.
كفاءة ضريبية عالية
0% ضريبة دخل شخصي على عوائد الإيجار و0% ضريبة أرباح رأسمالية تجعل العائد الصافي على الاستثمار أعلى بكثير منه في أوروبا أو أمريكا الشمالية.
معايير المجتمع
تُدار المجمعات السياحية المتكاملة وفق قواعد صارمة للمطور الرئيسي، مما يضمن صيانة المرافق والشواطئ والبنية التحتية وفق المعايير العالمية لعقود.
سيولة إعادة البيع
السوق الثانوية هي الأقوى في الموج وخليج مسقط. الوحدات ذات العلامات التجارية في صلالة ناشئة ولكنها توفر خيارات عائد استثماري جيدة.
Efficient Deployment
Investor Checklist
Successfully navigating the Omani property market requires coordination between developers, legal advisors, and the Ministry of Housing.
Save This Guide
Ready to take the next step? Copy this checklist to your digital planner or contact our advisory for a formatted PDF.
Off-Plan Security
All off-plan payments in Oman must go to a Project Escrow Account. Never pay a developer directly; always verify the Escrow details with your licensed advisor.
Continue learning
Deepen Your Due Diligence
Strong next steps for investors exploring Oman's freehold property markets and residency incentives.
Explore Properties
Browse qualifying properties in major ITCs
Learn More
Additional resources and guides
Get Started
Take the next step in your investment journey
Answers
Investor Q&A
An Integrated Tourism Complex (ITC) is a government-designated zone where non-Omanis and non-GCC nationals can legally purchase property on a 100% freehold basis. These complexes are master-planned and include residential, commercial, leisure, and hospitality components.
Key benefits of ITCs include full ownership, eligibility for investor residency, and high-quality community management. Top examples include Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Jebel Sifah, and Hawana Salalah.
Investors in prime Muscat ITCs typically achieve gross rental yields of 5% to 8%. Apartments in high-demand waterfront areas like Al Mouj often range from 6.5% to 7.5%.
For higher yields, resort-integrated developments like Jebel Sifah offer short-term rental opportunities where gross returns can exceed 9% during peak seasons, especially when managed by professional hospitality operators.
The Oman Investor Residency Program (IRP) is structured into two main property-related tiers:
- Tier One (First Class): Minimum OMR 500,000 investment. Grantees receive a 10-year renewable residency visa.
- Tier Two (Second Class): Minimum OMR 250,000 investment. Grantees receive a 5-year renewable residency visa.
Both tiers allow for family sponsorship. Additionally, basic ownership in an ITC (even below these thresholds) typically facilitates a 2-year renewable residency.
Under Decision 357/2020, non-Omanis who have lived in the Sultanate for 2+ years can buy rights for up to 99 years in approved buildings. Key conditions include:
- Building must be in a residential/commercial multi-story building (4+ floors).
- Minimum purchase price of OMR 45,000 in Muscat.
- Limit of 40% foreign ownership per building.
- Limit of 20% owners from any single nationality per building.
Expert Guidance
Begin your investment journey
with confidence
Connect with our team for personalized recommendations tailored to your investment objectives.